İHTİYAÇ NEDENİYLE KONUT VEYA İŞYERİNİN TAHLİYESİ DAVALARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Konut ve çatılı işyeri kiralarında Kiraya Veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Peki konut veya işyerine ihtiyacı olan Kiraya Veren on yıl beklemek zorunda mıdır? Hayır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda Kiraya Veren’in “gereksinim, yeniden inşa ve imar” gibi sebeplere dayalı olarak kanunda yazılı sürelere uyarak açacağı bir dava ile konutu veya işyerini tahliye edebilmesine imkan tanınmıştır. Ayrıca kiralananı sonradan edinen yeni malik için de ayrı bir kanun hükmü ile tahliye imkanları düzenlenmiştir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI
İhtiyaca dayalı tahliye davalarında ileri sürülen ihtiyaç iddiasının mahkemeler önünde ispat edilmesi gereklidir. İhtiyaç, gerçek zorunlu ve samimi olmalıdır. İhtiyacın gerçek olmadığı, kira bedelini artırmaya yönelik olduğu, kiracıyı rahatsız etmeye veya kiralananı başkasına kiraya vermeye yönelik olduğu davalar reddedilmektedir. Ayrıca kiraya verenin hem tahliye davası açtığı hem de kiralananı satışa koyduğu davalarda da ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı kabul edilerek davalar reddedilmektedir. Yine bu davalarda Kiraya Veren evli ise eşinin üzerinde taşınmaz olup olmadığı da araştırılabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu madde 350’ye göre Kiraya Veren, kira sözleşmesini
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Uygulamada en fazla karşılaştığımız tahliye istemi gereksinime dayalı taleplerden oluşmaktadır. Eski Türk filmlerinde de sıklıkla karşımıza çıkan “Almanya’dan oğlum geldi, evi boşalt” sözleri ile dahi somutlaştırabileceğimiz bir örnek olayda kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimseler için konut veya işyeri ihtiyacı olduğunda tahliye talep edebileceği Türk Borçlar Kanunu madde 350’de açık bir şekilde düzenlenmiştir.
Kanun hükmü ve yargı uygulaması birlikte değerlendirildiğinde mahkemelerce genel kabul gören gereksinimlerin başlıcaları şunlardır:
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVA AÇMA SÜRESİ
Kiraya Verenin her ne kadar ihtiyacı olsa da kanunda yazılı emredici sürelerin dışında dava açılması mümkün değildir. Böyle bir davanın açılması durumunda mahkemelerce davanın usulden reddi kararı verilmesi gerekmektedir.
Peki konuta veya işyerine ihtiyacımız varsa hangi sürede davamızı açmalıyız?
Sözleşmedeki sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu madde 350’de belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebileceği düzenlemiştir.
Buradaki belirli süre ve belirsiz süre ifadesi kira sözleşmesinde yazılı kira dönemleridir. Özellikle konut kira sözleşmeleri sıklıkla 1 yıl süreli yapılmaktadır. Bu 1 yıllık süre, bir kira dönemini ifade etmektedir ve fesih ve dava süreleri kira dönemi esas alınarak hesap edilmektedir.
Örnekle açıklamamız gerekir ise 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir konut kira sözleşmemizin olduğu durumda sözleşmemizin süresinin sonu 01.01.2021 olacaktır ve bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Yani, en geç 01.02.2021 tarihinde davanın açılması gerekir.
Peki, dava açmadan önce ihtar çekmem şart mı?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kanunda davanın açılması için özel bir ihtar şartı düzenlenmemiştir. Fakat ihtarın çekilmesi ihtiyacın kiracıya bildirilmesi ve bildirimin ispatı bakımından önemlidir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ihtar çekilmesi şartı aranmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.
Peki, dava açma süremi uzatabilir miyim?
Evet, Türk Borçlar Kanunu madde 353’te Kiraya Veren’in en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı düzenlenmiştir.
Yani, 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayalı olarak en geç davanın açılması gereken tarih olan 01.02.2021’e kadar dava açacağını kiracıya bildirirse dava açma süresi bir yıl uzayacak olup, 01.01.2022’e kadar davasını açabilecektir.
İhtarlar konusundaki sürelerin hesabında önemli olan ihtarın noterden düzenlendiği tarih değil, kiracıya tebliğ edildiği tarihtir. Çünkü kanun kiracıya bildirimi gözetmektedir. Eğer kiracı en geç davanın açılması için düzenlenen sürenin sonunda davanın açılacağını öğrenmemişse dava açma süresi uzamayacak ve ilgili kira dönemi içinde tahliye davası açılamayacaktır.
Tarihlerle anlatacak olur isek, dava açmak için son günün 01.02.2021 olduğu bir durumda noterden ihtarname 30.01.2021’de düzenlenir ve ihtar 02.02.021’de tebliğ edilirse dava açma süremiz uzamayacak, hali hazırda tahliye davası da açılmadığı için 2021 yılındaki dava açılamayacak ve 2022’nin gelmesi beklenecektir ve bu şekilde önemli bir zaman kaybedilecektir.
YENİ MALİK İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ
Peki, kiralananı sonradan satın alan kişinin konuta veya işyerine ihtiyacı var ise ne olacak?
Kiralananı sonradan satın alan kişi, kanundaki tabiri ile YENİ MALİK yukarıda yazılı imkanları kullanabileceği gibi ayrıca Türk Borçlar Kanunu madde 351’de düzenlenen hukuki imkanları kullanabilir.
Yeni Malik, Kiralananı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyacını, kira ilişkisine devam etmeyeceğini ve konut boşaltılmazsa davanın açılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bildirim şartı vardır, dikkat edilmelidir. Bu bildirim yapıldıktan sonra altı ay sonra dava açılabilmektedir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Ayrıca Kira Sözleşmesinin tarafı olmayan malik veya intifa hakkı, oturma hakkı sahibi de davayı açabilir.
Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır.
Elbirliği mülkiyetinde ise bütün ortakların oybirliği ve birlikte hareket etmesi aranmaktadır. Genellikle miras kalan gayrimenkullerdeki kira uyuşmazlıklarında sıklıkla elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın tahliyesi aşamalarında sorunlar karşımıza çıkmaktadır. Burada birlikte hareket etmek ve oybirliği hususları tüm aşamalarda sağlanması gerekli bir koşuldur. Örneğin, ihtar çekilmesi halinde bütün ortakların ihtarda yer alması gereklidir. Tüm ortakların yer almadığı bir ihtara dayalı dava açılması halinde davada tüm ortaklar yer alsa dahi, ihtardaki eksiklik sonradan giderilemeyeceği için davanın reddedilmesi muhtemeldir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI MASRAFLARINI KİM ÖDER?
Dava açılışında ödenecek masraflar, mahkemeden kiralananın tahliyesini talep eden Davacı tarafından ödenir. Dava sonucunda mahkeme tahliyeye karar verir ise ödenen masrafların Davalı olan Kiracı tarafından Davacı olan Kiraya Veren’e ödenmesine karar verilir.
Kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda etkin ve hızlı çözüme ulaşmak için her bir kira ilişkisinin kendi özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gereklidir. Yazımızda kanundaki genel düzenlemelere yer verilmiştir.
İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davalarınızda hukuki danışmanlık ve avukatlık desteği almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.